둔촌주공 청약 흥행 실패가 우리나라 경제위기의 뇌관이 될까

전세계가 경제위기에 놓여있지만 미국은 여전히 버틸 체력이 가장 강하다.

올해 여러가지로 준비할게 많아서 바쁜 하루하루를 살다보니 제대로 포스팅을 못했다. 바빠서 글은 못쓰고 여기저기 많은 분들이 써주신 좋은 분석글들을 읽고 각종 경제지표들만 가볍게 보면서 대략적인 경기사이클을 예상하고 그 이상의 수준은 분석하지 못한 한해를 보내고있다. 

연준이 기준금리 인상을 지속하면서 최근 잠깐 비둘기적인 스탠스를 보였으나 차주 화요일에 발표될 물가가 생각보다 많이 안잡힐 경우... 그주 목요일에 발표될 금리인상은 지난달에 실업률이 증가하지 않았음을 감안하면 75 bp 수준이 될 가능성도 충분하다.

짜식 매섭네

그럼 또 시장반응은 반전 될 수 있겠지. 달러원 환율도 다시 반등중이고 채권시장도 심상치가 않다. 개인이나 기업이나 시장 곳곳에서 인상된 금리를 버텨나가고 있는 상황이지만 과연 언제까지 이 상황을 버텨줄지 오래버텨주면 연착륙, 빠르게 무너지면 경착륙이 되지 않을까싶다. 

 

아무튼 미국은 여전히 우리나라보다 건제하고 금리인상 여유가 있는 상황이다. 이런 상황에서 꾸준히 한미 금리차이가 계속 벌어지고 있는건 정말 좋지않은 신호이다. 지난달 한국은행의 외환보유고가 증가했다며 안도하는듯한 말이 많았는데 실제로는 외화예수금은 줄었다. 다만 우리나라의 외환은 대부분 미국채와 같은 유가증권으로 구성되어 있어서 유가증권의 가격 상승으로 외환보유고가 증가한 것 처럼 보인것이다. 이는 지난 한달동안 미국채가 지속적으로 상승했으니 당연한일이다. 

 

한미 금리차가 커질수록 외국인 자본유출이 심화되고 우리나라 시장 매력도는 낮아질 수 밖에 없다. 아직 우리나라가 잘 버텨주고 있는 것으로 보이지만 과도한 가계부채, 부동산 PF가 버블붕괴 트리거로 자리잡고 있다. 이게 다 부동산 선분양이라는 우리나라만의 특이한 제도 때문에 생긴 문제인데 어쩌면 이번에 부동산 PF문제가 터진다면 선분양 제도가 사라질지도 모르겠다. 

 

10만 청약설 예측 대실패, 둔촌주공 청약 경쟁률 빨간불

간만에 작성하는 포스팅에서 내년에 우리나라 경제위기 도미노의 첫 시작이 될지도 모르는 문제를 정리해보려한다.

최근 그 유명한 둔촌주공 재건축 아파트인 올림픽파크 포레온 청약모집이 끝났고 1순위 청약 경쟁률이 3.7:1 수준으로 저조한 경쟁률을 기록했다. 국평 경쟁률 한해서는 2:1 부터 9:1까지 아주 다양한 경쟁률을 기록했다. 청약 경쟁률이 시장의 예상보다 낮다는건 청약 후 실계약에서 당첨자들이 계약을 고민할 수 있기 때문에 그리 좋은 현상은 아니다. 물론 전망이나 위치가 좋은 국평은 계약포기율이 높진 않겠지만 청약 경쟁률이 2:1 밖에 안되는 비인기 위치가 당첨된 사람들은 계약을 포기할 가능성이 충분하다. 따라서 내년 1월에 진행되는 실계약 비율에 귀추가 주목된다.

 

둔촌주공 재개발에는 KB증권, 한국투자증권이 주관하여 전자단기사채, 자산유동화기업어음등으로 7231억의 자본을 조달했다. 조달한 자본의 만기는 내년 1월 19일인데 둔촌주공 청약 계약이 17일에 종료되기 때문에 자본을 조달한 만큼 부동산 PF를 차환해내지 못하면 연대보증 건설사인 HDC현산, 현대건설과 자금시장들이 급격한 위기에 빠져 경기쇼크 도미노가 시작 될 수 있다. 

 

일단 청약 계약이 종료되는 1월 17일 이전에 연준이 얼마나 기준금리 속도를 조절하고 한은이 어떤 결정을 내리냐에 따라서 계약률이 결정될 것이다. 올해 한은의 선택을 보면 가계부채에 대한 우려를 최전방에 두고 금리인상 속도를 늦추는 경향을 보였다. 아마 미국이 다시 급격하게 금리인상 속도를 높이지 않는 이상 한은의 기준금리 인상속도는 결코 빠르지 않을 것이라 생각한다. 

 

둔촌주공의 80%만 계약되더라도 건설사의 자금부담이 크지 않아 큰 위기는 찾아오지 않을거라고 예상하는 전문가들도 있지만 최악의 경우를 완전히 배제할 순 없다. 

 

둔촌주공 미계약 물량은 전체 물량의 10% 이상으로 예측

둔촌주공의 실제 1순위 청약 경쟁률을 보고 다음 상황을 미리 예측해보자.

 

모집수 : 3695 가구

 

분양가격

29 m2 : 5억 1천

39 m2 : 7억 5천

49 m2 : 8억 7천

59 m2 : 10억 4천 

84 m2 : 13억 1천 (12억 이상으로 중도금 대출불가)

평형	공급수	경쟁률	해당 평형에 대한 시장평가
29A	5	12.8	복도식, 분리형원룸
39A	541	1.04	복도식, 투룸
49A	424	1.55	복도식, 투룸
59A	936	5.21
59B	302	3.71
59C	149	4.01	주방뷰
59D	54	8.81
59E	47	6.17
84A	209	9.42
84B	21	6.57
84C	75	2.51
84D	188	2.47
84E	563	2.69	주방뷰
84F	47	3.89
84G	19	4.00
84H	115	4.13

일단 경쟁률 1:1 수준밖에 안되는 비인기 소형 평형은 미분양이 발생할 확률이 높으며 세대수도 많다. 더욱이 말도안되는 주방뷰 59C, 84E 세대까지 포함한 비인기 세대수는 1,677 세대로 1순위 청약 전체 세대 중 45.4 %나 해당하는 물량이다.

혼돈의 주방뷰 [출처 한경 집코노미 이송렬 기자 기사]

둔촌 분양가 총액은 (39형+49형) / 59형 / 84형이 각각 대략 1.6조원 씩 분담하고 있다. 문제는 39형+49형 청약경쟁률을 보면 미분양이 발생할 확률이 매우 높은 상황인데 해당 매물들은 전체 비용의 1/3을 부담하고 있어서 현금흐름에 큰 문제가 발생할 수 있다. 올림픽파크 포레온의 공사도급금액은 4조3600여억원이며 분양을 통해 확보할 현금은 대략 4조 8천억 수준으로 1월17일 기준 건설사 입장에서는 분양 세대의 90%는 계약해줘야 한다. 미계약 10~15 % 수준에서는 둔촌주공발 부동산 위기가 올 확률은 낮지만 20% 이상 높아질 경우 상당한 위험이 발생할 수 있다. 

 

강동구 대장 아파트 고덕아르테온, 고덕그라시움 84형이 10~11월에 13억에 거래됐는데 올림픽파크 포레온 84형 분양가도 13억이며 발코니 확장을 비롯한 이런저런 옵션을 추가와 중도금 이자까지 고려하면 분양가가 주변 시세보다 더 높은 상황이다. 부동산 시장이 좋지 않으니 주변시세가 떨어질수록 올림픽파크 포레온의 분양가는 주변 대장아파트보다 더 높아지는 상황이 지속될 수 있다.

 

부디 위기가 발생하지 않기를 바랍니다.

현실적으로 13억이라는 돈을 큰 무리없이 장기간 묶어놓을 수 있는 현금부자가 아닌이상 실거주 2년에 8년 전매제한이 걸려있는 아파트를 계약한다는건 결코 쉬운 선택이 아닐 것이다. 아니 13억 여유자본에 있는 현금부자라고 하더라도 머릿속이 복잡할 수 밖에 없다.

59~84형은 100 % 가점제로 젊은 세대는 들어갈 수 없다.  따라서, 소형 평형에는 자본력이 부족한 젊은세대가 청약을 했고 59형 이상에는 자본력이 강한 기성세대가 청약을 했다. 중도금 대출없이 84형을 계약하는 현금부자들은 10년 후 아파트 가격 상승에 베팅한 것이고 중도금 대출을 받고 들어오는 세대들은 10년동안 지불한 대출이자보다 10년 후 더 큰 아파트 가격 상승에 베팅한 것이다. 상식적으로 10년 후 올림픽파크 포레온 가격은 현재보다 당연히 높을 것이라 생각한다. 따라서, 현금부자들이 계약할 84형의 미분양 가능성은 낮다. 문제는 대출이 필요한 사람들이 10년간 지불한 대출이자를 넉넉하게 뛰어넘는 아파트 가격 상승을 전망하는건 쉽진 않을 것이다. 더욱이 청약 경쟁률이 1:1 수준밖에 안된 비인기 평형의 계약을 앞둔 사람들은 더 큰 결단이 필요한 상황이다.

 

포스팅을 하면서 알게된 한가지 놀라운 사실은 서울 인구수가 10년동안 꾸준히 우하향하고 있다는 점이다. 나는 지방러이기 때문에 서울은 매년 인구가 늘어나고 있다고 생각했었는데 꾸준히 줄어들고 있다는게 다소 놀라웠다. 하지만 대한민국의 전체 인구가 줄고 있고 지방 붕괴위험이 커지고 있으니.. 어쩌면 당연한 수순이라고 생각된다. 

 

어찌됐건 올림픽파크 포레온의 계약포기로 미분양된 매물들은 어떻게서든 여러가지 방법으로 팔려나가겠지만... 너무 과도한 청약포기로 조달한 자본을 상환할 돈이 부족해져서 부동산관련 문제가 도미노로 터지지 않길 바랄 뿐이다..